시골 빈집 리모델링 후 되팔기까지 걸린 시간과 실제 이익

“시세보다 마음이 먼저 팔리게 만드는 공간, 그게 수익의 시작이었다.”

 

‘사는 사람’보다 ‘팔 수 있는 집’이 더 귀해지는 시절

도시의 부동산 시장이 과열되고, 규제가 심화되는 가운데 시골 빈집에 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. 하지만 단순히 ‘땅이 싸다’, ‘건물이 남아있다’는 이유로 접근한 리모델링은 대부분 되팔기에 실패하거나, 생각보다 낮은 금액에 매각된다. 실제로 시골 빈집을 리모델링해 되팔고 수익을 남긴 사례는 많지 않다. 그 이유는 단 하나, 되팔릴 수 있도록 설계된 집이 아니기 때문이다. 시골 빈집을 되팔 수 있다는 건, 단순한 리모델링의 문제가 아니다. 해당 공간이 누군가의 ‘삶의 상상력’ 안에 들어올 수 있어야 하며, 그 상상이 매입자의 실현 가능성과 수익성 판단 안에 들어야만 매각이 가능하다.

 

이 글에서는 실제 전북 남원에서 진행된 시골 빈집 리모델링과 매각 사례를 바탕으로 구매부터 리모델링, 판매까지 총 소요 시간, 리모델링 방식에 따른 가치 상승 구조, 그리고 최종 수익 실현의 조건을 실제 수치를 포함해 분석하고자 한다.

 

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(첫 번째 이야기)  방치된 시멘트 벽돌집, 2년 만에 3.2배로 팔리다

2021년 봄, 전북 남원의 한 시골 마을 외곽에 30년 가까이 비어있던 시멘트 블록 구조의 단층집이 있었다. 토지 면적은 약 170평, 건물 면적은 19평 남짓. 지붕은 슬레이트였고, 창호는 오래된 알루미늄, 실내는 거의 폐허 상태였다. 처음 이 빈집을 접수한 투자자는 도시에서 다가구 주택 리모델링 경험이 있는 50대 남성이었다. 그는 해당 건물을 ‘운영 목적이 아닌 전매 목적’으로 접근했다. 즉, 되팔기 위한 리모델링을 계획한 것이다. 매입가는 850만 원. 토지+건물을 포함한 금액이었고, 당시 해당 지역에는 이와 비슷한 빈집이 약 14채 이상 있었다. 경쟁이 치열한 상황은 아니었지만, 마을 상수도와 전기 인입이 되어 있고 전용 진입로가 있었기 때문에 ‘상품성’이 존재하는 물건이었다. 리모델링은 전체 철거 후 신축이 아닌, 부분 해체 및 보강 구조 리모델링으로 진행됐다. 지붕은 철거 후 단열 판넬로 교체했고, 외벽은 고벽돌 스타일 사이딩으로 감싸 외관의 느낌을 바꿨다. 내부는 스튜디오형 구조로 구성해 단기 임대 또는 세컨드 하우스 수요를 겨냥했다. 총 공사 비용은 약 3,900만 원. 전체 기간은 인허가 포함 약 5개월. 리모델링 완료 후 바로 되팔지는 않았다. 2년 동안 단기 임대를 병행하며, 공실이 없는 상태를 유지했고 이 상태 자체가 ‘운영 가능한 자산’이라는 브랜딩이 되어 구매자에게 ‘살 수 있는 이유’를 제공했다. 2023년 여름, 해당 물건은 6,250만 원에 매각됐다. 매입가 포함 총 투자액 약 4,800만 원, 임대 수익 2년간 약 1,000만 원, 최종 매각가로 실현된 총 회수액은 약 6,250만 원(매각가) + 1,000만 원(운영수익) → 수익률 약 52% / 회수기간 2.2년의 결과를 얻었다.

 

 

(두 번째 이야기)  되팔기 위한 리모델링은 처음부터 ‘사람’을 중심에 둬야 한다

많은 사람들은 되팔기라는 개념을 ‘가격을 올려서 다시 판다’는 개념으로 이해하지만, 실제로 되팔 수 있는 구조는 철저히 수요자의 입장에서 설계되어야 한다. 해당 사례에서도 핵심은 리모델링이 아닌, 누가 이 집을 원할 수 있는가에 대한 타깃 설정이었다. 이 투자자는 시공 전, 다음과 같은 세 가지 매입자를 상정했다.

1. 도심을 떠나 ‘세컨드 하우스’를 갖고 싶은 40~50대
2. 소규모 에어비앤비를 운영하려는 청년 창업자
3. 은퇴 후 시골 생활을 시작하려는 소규모 자금 보유자

즉, 외관은 도시 감성을 갖되 내부는 실용적인 동선, 주방과 화장실은 최소 공간으로 배치해 운영과 관리가 쉬운 구조를 선택했다. 되팔기 위한 리모델링은 개인의 감성보다 보편적 수요를 우선해야 한다. 예를 들어, 지나치게 개성적인 컬러나 실험적인 평면은 후속 구매자에게 ‘다시 뜯어야 할 비용’으로 인식될 수 있다. 이 사례처럼 외장재는 내구성과 감각 사이에서 균형을 잡고, 내부는 가구 없이도 구성이 용이한 여백 중심 구조가 구매자 입장에서 가장 매력적으로 작용한다.

 

 

(세 번째 이야기)  되팔 수 있으려면 ‘시골에서 보기 드문 조건’이 있어야 한다

시골 빈집은 많다. 그러나 그중 되팔릴 수 있는 집은 극소수다. 그 차이는 매각 시점에서 ‘구매자가 망설이지 않을 이유’를 공간이 품고 있는가 아닌가에 달려 있다. 전문가의 시각에서 보면, 되팔기 용 시골 리모델링에서는

1. 진입 도로 확보
2. 전기·상수도 연결 상태
3. 외부 화장실 분리 여부
4. 외벽 누수 흔적 제거
5. 냄새 없는 내부 공기 질 확보

이 다섯 가지가 거의 필수 조건이다. 해당 사례에서는 이 조건을 하나도 빠짐없이 충족시켰으며, ‘계약 후 즉시 입주 가능’한 상태로 유지한 점이 매각을 쉽게 만들었다. 특히 임대 운영 실적이 존재하고, SNS 브랜딩 계정까지 함께 매각했기 때문에 수익 모델을 그대로 인수받고 싶은 창업자에게 매우 매력적인 조건으로 작용했다. 되팔리는 시골 집은 대부분 감성보다 기능에 집중된 집이다. 그 감성을 입히는 건 운영자의 몫이지, 설계자의 몫이 아니라는 철학이 이 프로젝트 전반에 녹아 있었다.

 

 

 

 

되팔기 위한 리모델링은 ‘기회’를 설계하는 일이다

시골 빈집 리모델링은 자신만의 감성 공간을 완성하는 것이기도 하지만, 그 공간이 시장 안에서 통용되는 자산이 되기 위해서는 완전히 다른 접근이 필요하다. 되팔기 전략은 시간, 수요, 설계, 브랜딩, 기능의 총합이다. 한 항목이라도 놓치면 ‘내 마음엔 드는 집’이 될 수는 있지만 ‘누구에게도 팔리지 않는 집’이 될 위험이 커진다. 반면, 되팔기 전략이 제대로 설계된 리모델링은 내가 사용하지 않더라도 언제든 누군가에게 기회가 될 수 있는 자산으로 남는다.

 

시골 빈집 시장에서 진짜 성공한 사람은 예쁘게 지은 사람이 아니라, 누군가가 기꺼이 그 집에 돈을 낼 수 있게 만든 사람이다. 그 관점에서 출발해야, 되팔기 가능한 빈집이 탄생한다.